前言：中国是否会面临房地产泡沫?这是一个问题。经过三年时间的冷却，中国房地产市场再次升温，近期大规模的市场活动已成功吸引到华尔街大量的注意力。这次升温又将面临怎样的问题？中国房地产市场在今年第一季度飙升之后仅短暂歇息，又于7至8月间再度大涨。此轮涨势似乎比前一次更为猛烈，无论一二线还是三四线楼市都非常火爆。流动性高涨、投资标的有限、回报普遍较低以及激进的首付贷政策，都助推了今年的房地产热潮，再加上资本管制，更是为楼市火上浇油。迄今所有一线及诸多二线城市的地方政府已经采取了各类针对性措施为市场降温，比如限制非本地居民购房、提高购买第二套房的首付款和按揭贷款比例等，但实际效果还是有限。 中国的“房地产泡沫”比次贷危机还大在过去两年，中国各地政府相继松绑，解除房地产市场调控措施。为了应对股市大幅下跌，经济增长缓慢和资本流出，然而种种松绑措施使房地产市场再次起飞。新增购房贷款规模激增。根据中国人民银行数据，2015年新增贷款达到11.7万亿元人民币，远远超过2009年创下的纪录，当时中国刚公布了4万亿元人民币金融危机救助方案。仅在2016年上半年，新增人民币贷款就达到了7.5万亿的高点，没有任何表明短期内会出现信贷放缓的迹象。房地产热潮还会持续多久？仲量联行数据显示，中国房地产市场的总市值目前约为270万亿元人民币，约为名义国内生产总值（GDP）的400%，远高于美国（2006年占GDP的170%）和日本（1990年占GDP的200%）的最高年份。北京、上海和深圳三座城市的地产价值相当于美国房地产总价值的70%左右。房地产热浪如果不能有效遏制，会使得潜在风险逐渐积聚。我们判断这波热潮可能还会持续一段时间，直到中央政府对于潜在泡沫升温以及社会不安定的担忧加剧，而出手全面收紧房地产信贷政策以遏制高歌猛进的房价。一旦中央开始干预，我们预计类似之前历次调控，泡沫会逐渐降温并消退，但市场不会发生硬着陆。具体而言，中央采取措施后，房价和销量有望回稳，之后价量逐渐放缓，并在今后数年内持续调节与整固。短期内，经济增长所受到的负面冲击，可能通过增加财政支出来部分缓解。长期而言，政府需要出台审慎的长期的房地产政策以防止土地和楼市价格过热，政策包括自上而下有针对性地为高线城市和低线城市制定不同措施，征收房地产税和资本利得税等。 一旦发生房地产泡沫破裂，一个国家可能需要很长时间才能恢复。美国在次贷危机之后就经历了一个缓慢但相对稳定的阶段，经济缓慢复苏。而且当时房地产的繁荣规模和现在的中国与香港相比，还算相对较小。1990年时日本房地产泡沫破灭，房地产市值和GDP比例一直下降，在2000年后历经十年才稳定在2左右。在90年代初，日本的房地产市值占GDP的比例达到了创纪录水平，不过当时日本人均国内生产总值为30，000美元，引领世界水平。要知道，1992年美国人均国内生产总值只有25，000美元。与此同时，国际货币基金组织预测，在2016年年底中国的人均名义GDP将达到8240美元，也就是是日本经历房地产泡沫之前GDP规模的三分之一。这意味着中国经济对房地产泡沫破裂的容忍率很低。所以，房地产调控措施是十分必要的，因为当前中国的房地产市值占GDP的比例已经接近日本的纪录高位，然而人均国内生产总值仍低于10，000美元笔者认为：房价会不会涨、值不值得投资很大程度上取决于人们的心理预期，房地产市场的参与者很可能如'羊群效应'所描述的那样，采取几乎一致的行动--投机者疯狂抛售楼盘，购房者'隔岸观火'、'持币观望'，这将对房地产业形成致命打击。